Quali sono le modalità per la stipula di un atto notarile da parte di uno straniero in Italia.
Zakup nieruchomości we Włoszech przez obywatela obcego kraju wiąże się z koniecznością przestrzegania określonych procedur prawnych i administracyjnych, szczególnie w fazie podpisania aktu notarialnego, czyli tzw. „rogito”. Jest to kluczowy etap przeniesienia własności, ściśle regulowany przez prawo włoskie, i obejmuje specyficzne wymogi, zwłaszcza w przypadku osób nierezydujących we Włoszech.
✅ Wymagania umożliwiające zakup
Obywatel cudzoziemiec może nabyć nieruchomość we Włoszech pod warunkiem, że:
- posiada zdolność prawną według prawa swojego kraju;
- uzyska włoski numer podatkowy (codice fiscale), który można otrzymać w urzędzie skarbowym (Agenzia delle Entrate);
- nie podlega międzynarodowym ograniczeniom, np. z powodów bezpieczeństwa;
- pochodzi z kraju, który zapewnia zasadę wzajemności w stosunku do obywateli włoskich.
Weryfikacja tej zasady należy do obowiązków notariusza, który sporządza akt.
📝 Wymagane dokumenty
Do podpisania aktu notarialnego przez cudzoziemca zazwyczaj wymagane są:
- Ważny dokument tożsamości (paszport lub dowód osobisty dla obywateli UE);
- Włoski numer podatkowy (codice fiscale);
- Ewentualnie akt stanu cywilnego (np. przy zakupie wspólnym przez małżonków);
- Pozwolenie na pobyt – jeśli wymagane przez przepisy;
- Ewentualna notarialna pełnomocnictwo, jeśli osoba nie może być obecna przy podpisywaniu.
🏛️ Rola notariusza
Notariusz we Włoszech pełni funkcję niezależnego urzędnika państwowego, który gwarantuje prawidłowość całej procedury. W przypadku cudzoziemców notariusz:
- weryfikuje tożsamość stron umowy;
- sprawdza, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani innymi ograniczeniami;
- sporządza akt w języku włoskim i – w razie potrzeby – tłumaczy go lub korzysta z tłumacza przysięgłego;
- zapewnia, że strona kupująca rozumie w pełni treść aktu.
Akt może być sporządzony w języku włoskim wraz z tłumaczeniem lub z udziałem tłumacza ustnego podczas odczytania dokumentu.
🤝 Podpis osobisty lub przez pełnomocnika
W przypadku nieobecności cudzoziemca we Włoszech możliwe jest udzielenie pełnomocnictwa notarialnego, sporządzonego we Włoszech lub za granicą. Pełnomocnictwo sporządzone za granicą musi być przetłumaczone, zalegalizowane lub opatrzone klauzulą apostille, zgodnie z obowiązującymi przepisami międzynarodowymi.
Alternatywą jest podpisanie aktu bezpośrednio w konsulacie włoskim w kraju zamieszkania, co ma taką samą moc prawną jak podpis złożony we Włoszech.
💶 Płatności i zadatek
Wszystkie płatności powinny być realizowane w sposób możliwy do zweryfikowania – przelewem bankowym lub czekiem imiennym. Jeśli przewidziano zadatek (caparra confirmatoria), zwykle jest on wpłacany przy podpisaniu propozycji zakupu lub umowy przedwstępnej.
Zgodnie z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy, notariusz ma obowiązek zebrania oświadczenia o legalnym pochodzeniu środków użytych do zakupu. Środki te powinny pochodzić z konta należącego do kupującego i być możliwe do udokumentowania.
🧾 Tłumaczenia i wsparcie
Dla nabywców nierozumiejących języka włoskiego obowiązkowe jest:
- zapewnienie tłumaczenia aktu;
- lub udział tłumacza przysięgłego podczas podpisania;
- zalecane jest także skorzystanie z pomocy agenta nieruchomości lub prawnika, zwłaszcza w przypadku zakupu zdalnego.
📜 Rejestracja aktu i opodatkowanie
Po podpisaniu, akt notarialny jest:
- rejestrowany w Agenzia delle Entrate (urząd skarbowy);
- transkrybowany w rejestrze nieruchomości (registro immobiliare);
- przekazywany do katastru w celu aktualizacji właściciela.
Wysokość podatków zależy od rodzaju zakupu – czy jest to pierwsze mieszkanie (prima casa) czy zakup inwestycyjny. Cudzoziemcy mogą również korzystać z ulg podatkowych, o ile przeniosą zameldowanie do gminy, w której znajduje się nieruchomość, w ciągu 18 miesięcy od podpisania aktu.
🌍 Usługi dostosowane do obcokrajowców
Biuro Obiettivo Casa – Sabrina Franco oferuje kompleksowe wsparcie dla obcokrajowców:
- pomoc w uzyskaniu codice fiscale i otwarciu konta bankowego;
- przygotowanie pełnomocnictw;
- organizację osobistych wycieczek z oględzinami nieruchomości z tłumaczeniem i wsparciem logistycznym;
- pomoc w podpisaniu aktu notarialnego, również na odległość.
W celu skorzystania z usługi dostosowanej do indywidualnych potrzeb możliwa jest rezerwacja spotkania wideo:
📌 „Se sei interessato ad un servizio molto personalizzato Prenota la tua Video Call con Obiettivo Casa”
🌐 https://www.obiettivocasaroseto.com/prenota-video-call/
🌐💬 Wideorozmowa dostępna w językach: 🇮🇹 włoski | 🇵🇱 polski | 🇬🇧 angielski | 🇫🇷 francuski
🔁 Inne języki na życzenie 📩
